İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisi veya alt-üst soyunun ihtiyaçları sebebiyle kira ilişkisini sona erdirme yollarından biridir. Son dönemde ev sahiplerinin kira ilişkisini sona erdirmek için en çok başvurduğu yöntemdir. İhtiyaç sebebiyle tahliye davaları, konut ve iş yeri kira sözleşmelerini kapsamaktadır.

Tahliye davaları; dava öncesi hukuki süreç ve dava sonrası hukuki süreç olarak iki zaman dilimine ayrılmaktadır. Dava öncesi hukuki sürecin doğru yönetilmesi davanın olumlu sonuçlanması için zorunludur. Hukuki süreç de yapılacak en küçük bir hatanın tahliye konusunda olumsuz yansıması kaçınılmaz olacaktır.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, özel şartları barındıran bir karmaşık ve teknik dava türüdür. Makalemizde, ihtiyaç nedeniyle davasının şartları ve dava süreci hakkında detaylı bilgiler yer almaktadır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu‘nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. Kiracının ihtiyaç nedeniyle tahliyesi;

• Kiraya verenin kendisinin konut veya işyeri ihtiyacının doğması,
• Kiraya verenin alt ve üst soyunun ihtiyacının doğması,
• kiralananı satın alan yeni malikin ihtiyacının doğması,
• kiralanın yeniden inşası ve onarımı amacıyla tahliyesi,

hallerinde talep edilmektedir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

• İhtiyaç nedeniyle tahliye için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık göstermeyen geçici ihtiyaç, tahliye nedeni olarak öne sürülmesi mümkün değildir.
• Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli yeterli değildir. İhtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
• Ayrıca ihtiyacın dava açılmadan önce doğmuş olması zorunludur. Gelecekte doğması muhtemel ihtiyaçlar, davaya konu edilemez.

7445 sayılı Kanun ile birlikte tahliye davaları için arabuluculuk şartı getirilmiştir. Söz konusu düzenlemeye göre  arabuluculuk süreci işletilmeden tahliye davası açılamayacaktır.

Kiralayanın Kendi İhtiyacı Nedeniyle tahliye davası

Kiralayan kendi ihtiyacının doğması durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiralayanın ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olması ve sürekli devam etmesi gerekmektedir. Kiracının kendi ihtiyacına konu olabilecek bazı örnekler şöyledir:

Kiraya verenin kiralık evde yaşaması nedeniyle tahliye davası

Kiraya verenin kiralık evde yaşaması halinde, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabir. Ev sahibinin ihtiyacının samimi olarak kabul edilebilmesi için o bölgede kullanıma hazır başka evinin olmaması gereklidir.

“Bölgeden” anlaşılması gereken ise taşınmazların birbirine uzaklığıdır. Örneğin, Ankara’nın Çankaya ve Sincan ilçeleri farklı bölgeler olarak kabul edilebilir. Bu durumda ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmekte engel bulunmamaktadır.

Evlilik nedeniyle tahliye davası

Evlenmek üzere olan kiraya veren veya kiraya verenin alt soyunun bulunması halinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir. Ancak bu durumda evlilik için somut adımların atılması gerekecektir. Nikah tarihi için gün alma somut adıma örnek olarak gösterilebilir. Buna karşın Yargıtay tarafından nişanlı olma durumu tek başına ihtiyaç olarak kabul edilmemektedir.

Kiraya verenin mevcut evinin giderlerinin fazla olması halinde tahliye davası

Kiraya verenin mevcut evinin giderlerinin fazla olması, kiralananın ise daha ekonomik olması durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecektir. Ancak bu durumda kiraya verenin ekonomik güçlük yaşaması mahkeme tarafından dikkate alınmaktadır. Başka bir ifade ile sadece daha fazla gelir elde etmek amacı güden taleplerin kabul edilmesi mümkün değildir.

Sağlık sorunları nedeniyle tahliye davası

Kiraya verenin sağlık sorunları da ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına konu olabilmektedir. Örneğin, kiraya verenin oturduğu evde asansör bulunmaması ve merdiven çıkamama sorununun bulunduğunu varsayalım. Bu durumda kiraya veren asansörlü eve geçmek için sağlık sorunlarını öne sürerek tahliye talep edebilecektir.

Yurt dışında bulunan ev sahibinin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası

Yurt dışında bulunan ev sahibinin Türkiye’ye kesin dönüş yapmak istemesi durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilecektir. Kesin dönüşün mahkeme tarafından kabul edilebilmesi için somut delillerle kanıtlanması gerekmektedir. Yetkili makamlar tarafından Pasaporta “kesin dönüş yapmıştır” şeklinde şerh düşülmesi kesin dönüşe kanıt olarak gösterilebilir.

Yazlık İhtiyacı nedeniyle tahliye davası

Yargıtay tarafından  yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak kabul edilmektedir. (Yargıtay 6. HD. 12.01.2015 T. E: 2014/13336, K: 39) Yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için yazlık ihtiyacının kanıtlanması gerekmektedir.

Kiralayanın çocuklarına ve alt-üst soyuna ait konut ihtiyaçları nedeniyle tahliye davası

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilecek hallerden birisi de kiraya verenin çocuklarının ihtiyacının doğmasıdır. Yargıtaya göre reşit olan bir kimse anne ve babası ile birlikte oturmaya zorlanamaz. Kiraya verenin çocuklarının reşit olması durumunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Aynı şekilde kiraya verenin annesi, babasının ihtiyacının doğması durumunda tahliye davası açılabilir.

Kiralayanın kardeşinin ihtiyaçları nedeniyle tahliye davası

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi gereğince kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı halinde tahliye davası açılması mümkündür.

Kiraya verenin kardeşleri, Türk Medeni Kanunu’nun 364. maddesinde yoksulluğa düşmesi halinde bakmakla yükümlü olduğu kişiler arasında sayılmıştır. Kiraya verenin kardeşinin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılabilmesi için kardeşin yoksulluğa düşmüş olduğu kanıtlanmalıdır.

Ev Sahibinin Eşinin Ev İhtiyacı

Ev sahibinin eşinin farklı bir şehirde yaşamak zorunda olması halinde ihtiyaç sebebiyle tahliye talep edilebilir. Aynı şekilde haklarında ayrılık kararı verilen eşlerin de ihtiyaç sebebiyle tahliye talep etmesi mümkündür.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılır?

İhtiyaç sebebiyle tahliye davası açma süresi, kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz olmasına göre farklılık göstermektedir.

Peki bir kira sözleşmesinin belirli süreli mi belirsiz süreli mi olduğu nasıl anlaşılır?

• Kira sözleşmesinde sözleşmenin sona ermesi için süre belirtilmemişse kira sözleşmesi belirsiz sürelidir.
• Kira sözleşmesinde sözleşmenin sona ermesi için süre belirtilmişse kira sözleşmesi belirli sürelidir. Belirli kira sözleşmesi için belirlenen sürenin sona ermesi kira sözleşmesini belirsiz hale getirmeyecektir. Örneğin kira sözleşmesinde “işbu kontrat 1 yıllıktır.” şeklindeki sözleşme belirli süreli kira sözleşmesidir.

Belirli süreli sözleşmelerde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması gerekmektedir. Ancak süre dolmadan ihtarname gönderilmesi durumunda dava süresi diğer kira süresinin sonuna kadar uzayacaktır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, altı aylık kira döneminin sona ermesinden en az üç ay önce ihtarname gönderilmelidir. İhtarname gönderilmiş ise kira döneminin sonundan itibaren 1 ay içerisinde dava açılabilir.

İhtiyaç Sebebiyle Tahliye İhtarname 

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için kiracıya ihtarname göndermek zorunlu değildir. Ancak kira dönemi bitmeden gönderilecek ihtarname ile bir aylık dava açma süresi kira döneminin sonuna kadar uzayacaktır. Yani ihtarname göndermenin en büyük artısı dava açma süresini uzatmasıdır.

Belirsiz süreli sözleşmeler ihtiyaç sebebiyle tahliye ihtar süresi, süre bitiminden üç ay öncesine kadardır. Başka bir ifade ile sözleşme sona ermesinden en az üç ay önce ihtarnamenin kiracının eline ulaşması gerekmektedir. İhtar, kiracının eline ulaşması süresi de dikkate alınarak bildirimin yapılmasında fayda bulunmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihtarname içeriğinin açılacak davayı doğrudan etkileyecektir. Bu sebeple ihtarname içeriğinin doğru belirlenmesi önemlidir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği

Kiracıların internet üzerinden edindikleri hazır ihtarname ile ihtiyaç sebebiyle fesih bildirimi yapılması kesinlikle önerilmemektedir. İhtiyaç nedeniyle dava sebeplerinin birden fazla olması nedeniyle ihtarname öncesinde fesih nedenin doğru belirlenmesi önemlidir.

Hatalı bir ihtarname, davanın sağlam temeller ile başlamasına neden olacaktır. Uygulamada ev sahipleri, genelde “kendi ihtiyacım nedeniyle sözleşmeyi tahliye talep ediyorum” şeklinde ihtarnameler göndermektedir. Daha sonra farklı bir sebeple tahliye talep edilebileceği fark edildiğinde bu sebep davada ileri sürülemez hale gelmektedir. Bu sebeplerden dolayı ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi için bir avukattan hizmet alınması önerilmektedir.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Yeni satın alınan evde kiracı bulunuyorsa satın alan kişin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.

Yeni ev sahibi, evi satın adlığı tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye ihtarnamesi göndermek zorundadır. İhtarname şartının tamamlanması ile satın alma tarihinden itibaren altı ay içinde tahliye gereksinim nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davalarında Arabulucuk Süreci

Kira sözleşmelerine dayalı tahliye davalarında, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Arabuluculuğa başvuru ile birlikte kanuni süreler arabulucuk görüşmeleri sona erene kadar duracaktır.

Gereksinim nedeniyle tahliye davalarında arabulucuk sürecinde, kiracı ve kiraya verenin anlaşması mümkündür. Anlaşmak karşılıklı edim belirlenerek de yapılabilir.

SIK SORULAN SORULAR

Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle tahliye kararı verilmesi halinde kiralananı  üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödemek zorundadır. Ancak söz konusu tazminata hükmedilmesi için tahliyenin cebri icra yoluyla gerçekleşmesi gerekir.