Kira sözleşmesi, mülk sahibi tarafından kiralanan şeyin kiracının kullanımına bırakıldığı, kiracının da karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmelerdir. Kira sözleşmeleri; konut, iş yeri, araba gibi taşınır ve taşınmazların kiralanması için düzenlenmektedir. Ancak ülkemizde temel barınma ihtiyacı nedeniyle en çok konut kira sözleşmeleri düzenlenmektedir.
Kırtasiyeden veya internetten temin edilerek imzalanan kira sözleşmeleri, kira uyuşmazlıklarının son dönemlerde artış göstermesinin en önemli sebeplerinden birisidir. Hazır kira sözleşme metinleri, taraf iradeleri tam yansıtamaması sebebiyle hata ve eksiklikler içerebilir. Bu yazımızda kira konut kira sözleşmesinde dikkat edilecek hususlar, kira sözleşmesinde kefil, kira artışı gibi konulara değineceğiz.
Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesi; sözlü, adi yazılı veya noter aracılığıyla yapılabilir. Kira sözleşmeleri herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Ancak ispat yönünden zorluk yaşanmaması için kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması önerilmektedir.
Kira sözleşmesinde, kiraya veren ve kiracı olmak üzere iki taraf bulunmaktadır. Kira sözleşmesinde, tarafların sayısının birden fazla olmasında bir sakınca bulunmamaktadır. Örneğin, birden fazla kiracı ve birden fazla kiraya veren kira sözleşmesinin tarafı olabilir.
Kiraya veren açısından birden fazla kiracı ile kira sözleşmesi imzalamak, tercih edilen bir yöntem değildir. Bunun sebebi birden fazla taraf olması nedeni ile ileride doğması muhtemel sorunlar karşısında tebligat ve dava gibi konularda sorun yaşanmasının muhtemel olmasıdır.
Kiraya veren; mülk sahibi olmak zorunda mıdır?
Kira sözleşmelerinde, kiraya verenin kiralanacak olan konutun maliki yani sahibi olmasına gerek yoktur. Örneğin, birden fazla hisseli taşınmazı hissedarlardan birisi kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatı ile imzalayabilir. Tabi ki bu durumda, diğer hissedarların kira sözleşmesinden haberlerinin olmamasından kaynaklı olarak hak talep edebilme riskini barındırmaktadır. Birden fazla sahibi olan taşınmazlarda, kiracıların mümkünse maliklerin tamamı ile sözleşme imzalamayı tercih etmesi gerekir.
Kiracı, kira ilişkisinden doğan borçlarını kendi kiralayanına karşı yerine getirmekle yükümlüdür. Yani kiraya veren dışında üçüncü bir kişiye kira bedelini göndererek kiracı kira borcundan kurtulamayacaktır. Kiraya vereninin kira bedelini sözleşme dışı üçüncü bir kişiye gönderilmesinin istenilmesi halinde bu isteğin mutlaka yazılı istenmesi gereklidir.
Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kira Bedeli
Kira Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gereken konulardan birisi kira bedelidir. Kira bedeli, açık ve net olarak belirlenmelidir. Örneğin, kira “asgari ücret kadardır” şeklinde bir kira bedeli belirlenmesi mümkün değildir. Bu şekilde belirsiz belirlenen kira bedelleri geçersiz sayılacaktır. Belirsiz kira bedellerine karşı Sulh Hukuk Mahkemesinde kira ücretinin tespiti davası açılabilecektir.
Kira Sözleşmesi Döviz Yasağı
Kiraya verenler tarafından sıkça sorulan bir diğer konu ise “kira bedeli dolar olarak belirlenebilir mi?” sorusudur. 85 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararında, Türkiye’de yerleşik kişilerin gayrimenkul kiralamalarında ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden kararlaştırılamayacağı düzenlenmiştir. Aynı şekilde dövize endeksli kira bedelinin belirlenmesi de mümkün değildir. Kira sözleşmesinde bedelinin döviz veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması durumunda bu hüküm geçersiz kabul edilecektir.
Türkiye’de yerleşik olmayan bir kişi ve yabancı bir kişi ile yapılan kira sözleşmelerinde ise kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi mümkündür. Bu nedenle kiracının yabancı olması durumuna göre döviz ile kira ücreti belirleme kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken bir konudur.
Sözleşme Ehliyeti
Kira sözleşmesi imzalanırken dikkat edilmesi gereken hususlardan birisi kiracının ve ev sahibinin 18 yaşından büyük ve sözleşme imzalama ehliyetine sahip olmasıdır. 18 yaşından küçük ve ayırt etme gücü bulunmayanların kira sözleşmelerini imzalama yetkileri yoktur.
Kira Artışı
Kiranın hangi aralıklar ve nasıl artırılacağının kira sözleşmesinde düzenlenmesi önemlidir. Kira artışına sözleşme de yer verilmemesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesinde kira artışı için tespit davası açılması gerekecektir.
Borçlar Kanunu’nda yapılan değişiklik ile 01.07.2024’e kadar yenilenecek konut kira sözleşmelerinde artış bir önceki kiranın yüzde 25’ini geçemeyecektir. İşyeri kira sözleşmelerinde böyle bir düzenleme bulunmamaktadır.
Söz konusu düzenlemeye rağmen kira sözleşmesinde on iki aylık TÜFE ortalaması kadar kira artışı yapılabileceği düzenlenmelidir. Bu oran Türk Borçlar Kanunu’nun 344 maddesi gereğince azami oran olup TÜFE’den fazla kira artışı yapılan kısım hükümsüz sayılmaktadır.
Kira Kontratı Süresi
Kira süresinin bir yıl olarak düzenlenmesi ileride kira sözleşmesinin fesh edilme halleri açısından avantaj sağlayacaktır. Örneğin gereksinim nedeni ile tahliye davası ancak kira ilişkisinin sonunda talep edilebilir. Kira süresini 3 yıl olarak düzenlediğimizde bu hakkımızı ancak 3 yılın sonunda talep edebiliriz.
Kira sözleşmesinin belirli süreli mi belirsiz süreli mi düzenlenmesi bir diğer önemli konudur. Süre belirlenmemiş sözleşme ise belirsiz olarak kabul edilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonunda açılabilmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerektiği düzenlenmiştir.
Görüldüğü üzere sözleşmenin belirli veya belirsiz olması tahliye ve fesih konularında farklı etkilere neden olmaktadır. Bu nedenle sözleşmenin belirli süreli olarak düzenlenmesi, kira sözleşmesinde dikkat edilmesi gereken bir konudur.
Kira Sözleşmesi Otomatik Yenilenir mi?
Kira sözleşmesi belirli süreli olarak düzenlenmiş ise kiracı tarafından feshedilmediği müddetçe aynı şartlarda aynı sürede yenilenir.
Kiraya veren’in sözleşmeyi feshetme yetkisi ancak 10 yıllık uzama süresi dolmuşsa, bu 10 yılı izleyen her uzama yılından itibaren en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla mümkündür.
Sözleşmenin kendiliğinden yenilenmesi belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmesine göre farklılık göstermektedir.
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde farklı bir zaman aralığı belirtilmediği müddetçe sözleşmenin sona erme tarihinden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça kira sözleşmesi aynı şartlarda 1 yıl daha uzamış sayılmaktadır.
KİRA SÖZLEŞMESİ KEFİL
Uygulamada hazır metinler üzerinden kira sözleşmelerinde kefilin imzasının alınması ile yetinildiği görülmektedir. Belirtmek gerekir ki bu şekilde gerçekleştirilen kefillikler gerekli şartları taşımadığı için geçersiz kabul edilmektedir. Kira sözleşmelerinde kefilliğin geçerli olabilmesi için birtakım şartların bir arada bulunması gerekir.
İlk olarak sözleşmeye kefil olacak kişilerin evli olup olmadığına dikkat edilmelidir. Borçlar Kanunumuza göre eşin rızasının olmadığı kefalet sözleşmeleri geçersizdir. Yani kefilin evli olması durumunda eşinin rızasının bulunmaması ve sonradan kefilliğe rıza göstermemesi halinde kefillik geçersiz olacaktır.
- Kefilliğin geçerli olabilmesi için Kira Sözleşmelerinde kefilin sorumlu olduğu azami tutar ve sorumluluk sınırının tarih olarak belirlenmesi gerekmektedir.
- Aynı şekilde kefilin 18 yaşından büyük ve sözleşme imzalama ehliyetine sahip ve kısıtlı olmaması gerekir.
- Kefilin sorumlu olduğu tutar kefilin el yazısı ile belirlenmelidir.
Kira Sözleşmesinde kefilin sorumluluğunun müteselsil olarak belirlenmesi kiracı tarafından borcun ödenmemesi halinde borcun takibi açısından kolaylık sağlayacaktır. Ancak müteselsil kefaletin geçerli olabilmesi için kefilin el yazısı ile “müteselsil kefaleti kabul ediyorum” gibi ibarenin kefilin imzasının yanına eklenmesi gerekmektedir. Müteselsil kefaletin belirlenmemesi ve kiranın ödenmemesi halinde ev sahibi öncelikli olarak kiracıya karşı icra takibi başlatması ve takibin sonuç kalması gerekecektir. Bu durum ise ev sahibinin alacağını tahsil etmesini zaman yönünden zorluk yaşamasına neden olacaktır.
Kira Sözleşmesi Alt Kiracı
Borçlar Kanunu’nun 322. maddesine göre Kiracı kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın kiralananı başkasına kiralayamacağı düzenlenmiştir. Kiracıya alt kira hakkı verilmesi isteniyor ise bu durumun sözleşmede açıkça düzenlenmesi veya daha sonradan kiraya veren tarafından yazılı onay verilmesi gerekmektedir.
Depozito döviz olarak alınabilir mi?
Kira sözleşmelerinde depozitonun döviz olarak düzenlenmesinde herhangi bir sakınca yoktur. Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ’de depozitonun döviz cinsinden düzenlenmesi serbest bırakılmıştır.Döviz olarak alınan depozitonun kira sözleşmesi sonunda döviz olarak iade edilmesi gerekmektedir.
Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi imzalanırken alınacak depozito bedeli üç aylık kira bedelini geçemez. Kira Sözleşmesinde güvence bedelinin hangi hususları karşılayacağının sözleşmede belirlenmesi ve hangi şartlar halinde iade edileceğinin düzenlenmesi önemlidir.
Kira Sözleşmesi Örneği
Yazımızın başında değinildiği üzere hazır sözleşme metinleri taraf iradelerini yansıtmamaları nedeni ile kira uyuşmazlıklarının doğmasının başlıca nedenlerindendir. Kira sözleşmelerinin tarafların istekleri doğrultusunda hak ve menfaatlerin korunmasını sağlayacak şekilde hazırlanmalıdır. Sözleşmede yapılan bir hata belki kefilliğin geçersiz sayılmasına belki de önemli hak kaybının doğmasına neden olabilecektir. Bu nedenle aşağıda kira sözleşmesi örneğinin yalnızca taslak hali paylaşılmaktadır. Detaylı, tarafların haklarını eksiksiz gözeten kira sözleşmesi için uzman ankara kira avukatından destek alınması gerekmektedir.
ÖRNEK KİRA SÖZLEŞMESİ
“Madde 1- Kiralan yer, taraflar, tapu kaydı sair hususlar
Kiralayan :
Kiralayan Adres ve Tc :
Kiracı :
Kiracı Adres ve Tc :
Kiralanan Yerin(Mecurun)Adresi :
Kira Başlangıç Tarihi :
Kira Bitiş Tarihi :
Aylık Kira Bedeli ( Net ) :
Ödeme Periyodu : Her ayın 1. ile 5. günü arasında ödeme yapılacaktır.
Madde 2- KONU
Madde 3- TAŞINMAZIN KULLANILACAĞI ALAN
Madde 4- TAŞINMAZIN DURUMU
Madde 6- KİRA MİKTARI VE ÖDEME ŞEKLİ
6.1. Kira miktarı aylık net ……… TL’dir. Kira bedeli net bedel olup, kullanımdan doğan vergi, resim ve harçlar kiralananın mülkiyet hakkından doğan vergiler kiracıya aittir.
6.2. Kiracı kanuni süresinde kullanımdan dolayı doğan vergi, resim ve harç vb. mükellefiyetlerini yerine getirmediği takdirde kiralayan adına tahakkuk edecek olan ceza, faiz ve gecikme zamlarından kiralayan ile müteselsilen sorumlu olacağını kabul eder.
Madde 7- KİRA HARİCİ GİDER VE ÖDEMELER
Madde 8- DEVİR, TEMLİK VE ALT KİRA
Kiracı, kiralayanın yazılı onayı olmaksızın kiralananı başka bir kişiye devredemez, kullandırmaz, alt kiraya veremez.
Madde 9- SÖZLEŞMENİN FESHİ
…..
Sözleşme kapsamında kiracının yanıltıcı bilgi vermesi kiralanın sözleşme yapma iradesini ortadan kaldırıcı aldatma fiili olarak kabul edilecektir.
Madde 10- TEBLİGAT ADRESİ
Madde 11- SÖZLEŞMENİN BÜTÜNLÜĞÜ
Madde 12- MÜCBİR SEBEP
Madde 13- DELİL SÖZLEŞMESİ
Sözleşme imzalanmasından sonra sözleşmede belirtilen tebligat yolları ile (e-posta, faks, sms, whatsapp mesajları) ve banka kayıt ve belgeleri, taraflarca düzenlenen belgeler HMK’nın 193. maddesi uyarınca taraflar arasında münhasır ve kesin delil teşkil eder.
Madde 14-YETKİLİ MAHKEME
MADDE 15- DİĞER HÜKÜMLER”
Ankara Kira Avukatı
Kira avukatı, kira sözleşmesinin düzenlenmesi, feshi, tahliye davaları gibi kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklar ile ilgilenmektedir. Sözleşme sürecinde hata yapılmaması için sözleşme hazırlanma, ihtarname gönderme gibi aşamalardan mutlaka bir kira avukatından destek alınması önerilmektedir.