Uzun yıllar devam eden kira sözleşmelerinde, yasal artış oranına göre artırılan kira bedelleri yıllar içinde emsal rayiç kira bedellerine göre çok düşük kalabilir.
Bu gibi durumlarda kira artışı talep edebilmek için kiraya verenin bazı hakları bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira artırılması için açılan dava kira tespit davasıdır.
Kira tespit davası, kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılır. Kira tespit davası halk arasında kira artırım davası olarak da bilinir. Kira tespit davası, iki durumda açılabilir. Bunlardan birincisi, kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmesidir. Bu durumda, konut sahibinin kira tespit davası açarak kira bedelinin yükseltilmesi hakkı bulunmaktadır.
Bazı durumlarda ise kira sözleşmesinde kiranın artış oranı düzenlenmeyebilir. Bu durumlarda da kira artış oranını belirlemek için kira tespit davası açılabilir. Açılan kira tespit davası ile 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmemek kaydıyla kira artışı mahkemeden talep edilir.
Beş yıldan aşağı kira sözleşme bedellerinin artırılması için açılan davalar ise kira uyarlama davalarıdır. Bu makalemizde kira bedelinin tespiti davası, kira artırımı gibi konulara ayrıntılı olarak değinilecektir.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 344. maddesine göre Kira tespit davası iki ihtimal durumunda açılır:
- Bu ihtimallerden birincisi, kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin hüküm bulunmaması halidir. Böyle bir durumda mahkeme tarafından kira bedeli, 12 aylık tüketici fiyat endeksindeki ortalamaların değişim oranını geçmemek kaydıyla belirlenir.
- Kira tespit davalarında ikinci ihtimal ise kira sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmesi TBK’nın 344/3 maddesine göre kira sözleşmesi üzerinden beş yıl geçmişse açılabilir. Ayrıca ilk beş yılın sonundan itibaren bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedelinin tespiti talep edilebilir. Bu durumda mahkeme tarafından kira bedeli emsal kira bedelleri, ülkenin ekonomik koşulları gibi kriterler dikkate alınarak belirlenir.
Kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Dava, sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkemeden kiranın yeniden tespit edilmesi talep edilir. Kira tespit davasının açılabilmesi için bazı şartların bir arada bulunması gerekmektedir.
Kira Tespit Davası Şartları
TBK’nın 344. maddesine göre kira tespit davasının açılabilmesi bazı şartların bir arada bulunması gerekir. Kira tespit davasının açılabilmesi için gerekli şartlar kısaca şöyledir:
- Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
- Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmiş olmalıdır.
- 5 yıl geçmemişse sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm yok ise kira tespit davası açılabilir.
- Kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kira tespit davasında Kanun’da belirtilen şartlara uyulmadan dava açılması halinde dava reddedilecektir.
Kira bedelinin tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir. Örneğin, kira artışına ilişkin hüküm yasal sınırların üstünde belirlenmişse kiracı kira bedelinin tespiti davası açabilir.
Kira Tespit Davası Açma Süresi
Kira bedelinin tespit davası yukarıda belirtildiği üzere iki halde açılabilir. Bu durumlar kira sözleşmesi üzerinden 5 yıl geçmesi ve kira sözleşmesinde artışa ilişkin anlaşma yapılmaması durumlarıdır.
- Kira bedelinde artışa ilişkin hüküm yok isemahkemeden kira bedelinin yasal oranlara göre belirlenmesi talep edilir. Bu durumda kira bedelinin tespit davası yenilenen dönem sonuna kadar her zaman açılabilir.
- Diğer kira tespit davası türü, kira bedelinin yasal oranların ötesinde rayiç kiralara uyarlanması için açılan davadır. Bu durumda kira bedelinin tespit davası açılabilmesi için kira sözleşmesi üzerinden5 yıl geçmesi ile dava açılabilir.
Kira tespit davalarında beş yıllık süre kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren başlar. Kira bedelinin tespit davasında 5 yıllık süre önemlidir. Örneğin, 01.01.2019 tarihinde başlayan kira sözleşmesi için 5 yıllık süre bu tarihten itibaren hesaplanır ve 5 yıllık süre 01.01.2024 tarihinde dolmuş olur.
Kira Bedeli Tespit Davasında Kira Bedeli Neye Göre Belirlenir?
Kira bedeli tespit edilirken mahkeme tarafından taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası dikkate alınır.
- kiralananın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli,
- kirabaşlangıç tarihi, kira süreleri vb.)
- kiraparasına etki eden tüm nitelikler
Ayrıca mahkeme tarafından kiracının eski kiracı olması ve kira dönemi boyunca kira bedellerini zamanında ödemesi dikkate alınarak belirlenen kiradan indirim yapması söz konusu olabilir (yerleşik Yargıtay uygulamaları ve 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K.).
Kira Bedeli Tespiti – Dava Sonucu
Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur.
Kira Tespiti Davası İhtar Şartı
Kira tespit davaları için ihtarname zorunlu değildir. İhtarname yalnızca bazı durumlar için tespit edilecek tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir.
İhtarnamenin önemi daha çok kira sözleşmesinde artışa ilişkin hüküm bulunmaması halinde kendini gösterir.
- Kira Sözleşmesinde artışa ilişkin hüküm bulunmaması
Bu durumda kira sözleşmesinin yenilenme tarihinden 30 gün önce kiracıya ihtarname çekilmesi veya dava açılması durumunda kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Sürelere uygun hareket edilmez ise yeni kira bedeli bir sonraki dönem için geçerli olacaktır.
Örneğin, 01.01.2024 tarihinde yenilenen artışa ilişkin hüküm bulunmayan sözleşmeyi ele alalım. Bu durumda kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa kiracıya yenileme tarihinden 30 gün önce bildirimde bulunulmalıdır. Bildirim bulunulması mahkemece belirlenen kira bedeli 01.01.2024 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
- Kira Sözleşmesinde artışa ilişkin hüküm bulunması
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin 3. fıkrasına göre Kira sözleşmesinde artışa ilişkin hüküm var ise kira dönemi sonuna kadar açılacak davada talep edilen kira bedeli kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Örneğin, yine 01.01.2024 tarihinde yenilenen artışa ilişkin hüküm bulunmayan sözleşmeyi ele alalım. Bu durumda kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olması isteniyorsa davanın 01.01.2025 tarihine kadar açılması gerekir.
Kira Tespit Davası Harç
Yargıtay kararları ve 07.07.1965 tarih ve 5/5 sayılı İçtihatı birleştirme kararlarına göre kira tespit davalarında, yıllık kira farkı üzerinden değil aylık kira farkı üzerinden harç yatırılması gerekmektedir.
Örneğin 20.000 TL kirası olan bir evin kirası, dava sonucunda 30.000 TL olarak belirlendi ise 10.000 TL üzerinden ödenir.
Sık Sorulan Sorular
5 yıl dolmadan kira artış davası açılabilir mi?
Beş yıl olmadan kiranın artırılması için açılan davalar kira uyarlama davalarıdır. Kira sözleşmelerinde dengenin bir taraf aleyhine aşırı ölçüde dengesizleşmesi durumunda 5 yıl dolmadan kira artış davası (kira uyarlama) açılabilir. Beş yıl dolmadan kiranın artışının talep edilebilmesi için kira sözleşmesinin bir taraf aleyhine çekilmez hale gelmesi gerekir.
Kira sözleşmesine konu kiralanan konutun değerinin emsal kira bedellerinin çok aşağısında kalması kira sözleşmesinin çekilmez hale gelmesine örnek olarak gösterilebilir.
Kira uyarlama davalarında mahkemeler tarafından bilirkişi görevlendirilir. Bilirkişi kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgedeki kira parasını etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar dikkate alarak kira ilişkisindeki dengenin bir taraf aleyhine bozulup bozulmadığını tespit eder.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Her şehirde mahkemelerin iş yoğunluğu farklıdır. Mahkemelerin iş yüküne göre kira tespit davaları 8 ay -1.5 sene arasında sürebilir.
Kira Tespit Davası kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
Yargıtay uygulamasına göre kira bedelinin tespit kararları kesinleşmeden icraya konulması mümkün değildir.
Geriye dönük kira tespit davası açılabilir mi?
Geçmiş dönemlere ilişkin kira tespit davası açılması mümkün değildir. Ancak sürelere uygun bildirimde bulunması halinde veya sözleşmede artışa ilişkin hüküm bulunması durumunda, kira dönemi içinde açılan dava kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Kira tespit davası masraflarını kim öder?
Kira tespit davası masraflarını dava başında davacı tarafından karşılanır. Mahkeme sonucunda davanın kazanılması halinde masraflar davalı tarafından davacı tarafa ödenir.
Kira Tespit Davası Emsal Kararlar
- 5 yıl dolmadan kira uyarlama davası emsal karar
İstanbul BAM 54HD, 15.03.2023, 845/536
“Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup davacının, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hal ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir.
O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar)kira tespit davası 5 yıl yargıtay”