Evi satın alan yeni ev sahibi mevcut kiracıyı evden çıkartmak isteyebilir. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için belirli yasal prosedürlere uymak gerekir. Bu yasal prosedürler; ihtarname süreci, arabulucu süresi ve dava süreci olmak üzere üç aşamadır. Yasal şartlara uymaksızın hareket edilmesi durumunda yeni ev sahibinin tahliye hakkı etkisiz hale gelebilir.
Bu yazıda, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi hakkında uyulması gereken adımlar ve yasal süreç hakkında detaylı rehber sunulacaktır.
Yeni Alınan Evden Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Yeni alınan evde yeni ev sahibi kendiliğinden mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre yeni ev sahibi ihtiyacı nedeni ile kira sözleşmesini sona erdirebilir:
“TBK 351: Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi için belirli şartlara uyması gerekir. Bu şartlar kısaca şöyledir:
- İhtarname: Yeni ev sahibi kiracıyı tahliye etmek istiyor ise taşınmazı edindikten sonra bir ay içinde durumu kiracıya bildirmek zorundadır.
- İhtiyaç: Yeni ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin evde kalması gerekir. Örneğin, yeni ev sahibinin başka evi yok ise yeni eve ihtiyacı var demektedir.
Hangi durumların ihtiyaç olduğu konusunda daha detaylı bilgi için “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
- Süre: Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye etmesi için yasal sürelere uyması gerekir. Yeni malikin ihtiyaç nedeni ile dava açabilmesi için öncelikle ihtarnameyi kiralananı edindikten sonra bir ay içinde kiracıya göndermesi gerekir. Davayı da taşınmazı edindikten 6 ay sonra açması gerekir.
Peki kiracıya bir ay içinde ihtarname çekilmezse ne olur? Bu durumda kiraya veren yine tahliye davası açabilir. Ancak kira sözleşmesinin bitmesini bekledikten sonra bir ay içinde dava açmalıdır.
Yeni Ev Sahibi Tahliye İhtarname Şartı
Yeni ev sahibinin devraldığı evi tahliye edebilmesi için kiracıya ihtarname göndermesi gerekir. İhtarnamede , kiracının tahliyesi için resmi bir bildirimde bulunulur ve noter aracılığıyla gönderilmelidir. İhtarnamede, tahliye raporları ve tahliye için belirtilen süre açıkça belirtilmelidir.
Yeni ev sahibi ihtarname gönderirken ihtiyaç sebebini belirtmelidir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek ve samimi olması önemlidir. Bu durum tahliye davasında manevra kabiliyetini arttıracaktır. Yeni ev sahibi İhtarnamede, evi satın alındığı belirtilerek sözleşmenin tarafı haline geldiği belirtilmelidir.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi İhtarname Süresi
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi ihtarname süresi, kiralanan taşınmaz devralındıktan sonra bir aydır. Bu bir aylık süre içinde ihtarnamenin kiracıya ulaşması gerekir. İhtarnamede kiracıya evi tahliye etmesi için altı ay süre tanınır. Ancak bu süre içinde taşınmazı tahliye etmezse dava açılabilir. İhtarnamede belirtilen süre boyunca , tahliye işleminin başlatılması için önemlidir ve yasal olarak uyulması gereken bir süredir.
İhtarname Gönderme Süreci
Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi sürecinde en önemli kısım ihtarname çekilmesidir. Aslında yeni ev sahibi, kiracıya yazılı olarak PTT aracılığı ile bildirimde de bulunabilir. Ancak bu yolu önermiyoruz. Önermeme sebebimiz ise ispat sorunlarından kaynaklanmaktadır. Kiracı PTT ile aldığı evrakı inkar ettiğinde davanın olumsuz sonuçlanma riski yüksektir. Bu sebeple yeni ev sahibinin ihtarname göndermesi daha sağlıklıdır.
İhtarname gönderme sürecinde bir diğer dikkat edilmesi gereken konu süredir. İhtarname, ev satın alındıktan sonra bir ay içinde gönderilmelidir. Bir aylık süre içinde ihtarnamenin karşı tarafa ulaşması dikkate alınır. Yani ihtarnamenin ev satın alındıktan hemen sonra gönderilmesi önemlidir.
Kiracıya ihtarname gönderilirken dikkat edilmesi gereken diğer önemli konular şöyledir:
- Yazılı Bildirim : Tahliye talebiniz belirtilmelidir. Bu bildirim noter aracılığıyla yapılmalıdır.
- Gerekçeler : İhtarnamede, tahliye talebinizin gerekçelerini açıkça belirtmeniz gerekir.
- Sözleşmenin tarafı bildirimi: İhtarnamede evin satın alınma tarihi ve sözleşmenin tarafı haline gelindiğin belirtilmelidir.
- Yeni banka hesap numarası bildirimi: İhtarnamede yeni kiracının kirayı ödemesi gereken banka hesap bilgileri belirtilmesi faydalı olacaktır.
- Ek bildirimler: İhtarname ücreti dikkate alındığında kiranın artırılmasına ilişkin bildirim var sie aynı ihtarnamede bu bildirimlerinde yapılması yararlı olacaktır.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi İhtarname Örneği
İhtarname sürecinde ihtiyacın doğru belirlenmesi önemlidir. İhtarname avukatsız da gönderilebilir. Ancak bu süreçte tahliye avukatı ile ilerlemek daha sağlıklı olacaktır. Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi ihtarname örneği şöyledir:
“İHTARNAME
KEŞİDECİ : (Yeni Ev sahibinin adı, soyadı, adres bilgileri yazılacak)
VEKİLİ : Av. Atakan AYLAR (Vekil bilgisi var ise yazılmalıdır)
MUHATAP :(Kiracının adı, soyadı ve adres bilgileri yazılmalıdır)
KONU : Yeni malik ihtiyacı nedeniyle taşınmazı tahliye etmenize ilişkin ihtardır.
AÇIKLAMALAR :
……/…./…… başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca “……………/ANKARA” adresinde kiracı olarak bulunmaktasınız. Tarafımca kiracı olarak oturduğunuz ev eski malikten devralınmıştır. Bu tarihten sonra kira ücretini ….. İban adresine göndermeniz gerekmektedir.
Ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi gereğince devraldığım evde aynı bölgede başka evim olmaması ve kendim oturacak olmam nedeni ile evin devralındığı tarihten itibaren altı ay içinde evi boş ve eksiksiz bir şekilde tarafıma teslim ederek tahliye etmenizi; aksi durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri gereğince hakkınızda açılacak başta tahliye davası olmak üzere dava ve icra masrafları ile vekalet ücretlerinin tarafınıza yükletileceği hususu ihtar olunur. “
Dava Açma Süresi
Yeni ev sahibinin ihtiyaç nedeniyle tahliye dava açma süresi altı aylık sürenin bitiminden kira sözleşmesi döneminin sonlandığı tarihe kadardır. Yani dava açma süresi evi devralındıktan altı ay sonra başlamaktadır.
Örneğin, kiralanan ev 01.01.2024 tarihinde yeni ev sahibi tarafından alınmış olsun. Sözleşmenin de 01.01.2025 tarihinde yenileneceğini varsayalım. Bu durumda dava 01.07.2024-01.01.2025 tarihleri arasında açılmalıdır.
Altı Aylık Bekleme Süresi Beklenmeden Tahliye Davası
TBK 351/2 maddesine göre Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Bazı durumlarda kira sözleşmesinin döneminin bitimine altı aydan az zaman kalmış olabilir. Bu durumda ev sahibi altı aylık süreyi beklemeden tahliye davası açabilir.
Örneğin, kiralanan ev 01.01.2024 tarihinde yeni ev sahibi tarafından alınmış olsun. Sözleşmenin de 01.02.2024 tarihinde yenileneceğini varsayalım. Bu durumda dava istenirse 01.02.2024-01.03.2024 tarihleri arasında açılabilir.
Kiracı Tahliyesi: Yeni Ev Sahiplerinin Bilmesi Gerekenler
Yeni ev sahipleri, kiracısı olan bir ev satın aldıklarında bilinçli hareket etmeleri gerekir. Yeni ev satın alan ev sahibin ilk yapması gereken, eski ev sahibinden kira sözleşmesini temin etmektir.
Bunun dışında eski ev sahibine, kiracı ile tahliye taahhütnamesi imzalanıp imzalanmadığı sorulmalıdır. Tahliye taahhütnamesi bulunmakta ise tahliye taahhütnamesi elde edilmelidir.
Tahliye taahhütnamesi ile kiracı tahliyesi konusunda detaylı bilgi için “Tahliye Taahhütnamesi” yazımızı inceleyebilirsiniz.
Belgeler toplandıktan sonra ise kiracı tahliye edilmek isteniyor ise yasal sürece başlanmalıdır. Kiracının tahliye yönünden iki seçimlik hakkı bulunur:
- Yol: Ev satın alındıktan sonra bir ay içinde ihtarname çekilir. Altı ay sonra tahliye davası açılır.
- Yol: Ev satın alındıktan sonra kira döneminin bitmesi ile bir ay içinde tahliye davası açılır.
Yeni ev sahibinin en kısa yolu seçmesi zaman açısından avantaj sağlar. Ek olarak yeni ev sahibi, yukarıda açıklandığı üzere tahliye için evi satın aldıktan sonra bir ay içinde ihtiyaç nedeni ile tahliye ihtarnamesi göndermelidir. Ancak bu durum ihtiyacın dikkatli belirlenmesi önemlidir.
Örneğin, o bölgede evi olmayan ev sahibinin ihtiyacının olduğu kabul edilebilir. Ancak ihtiyaç durumu her zaman bu kadar belirgin de olmayabilir. Bu konuda kira avukatına danışmanız yararlı olacaktır. Süreci bir kira hukuku avukatı ile yürütmek hak kayıplarının önüne geçecek ve sürecin daha hızlı ilerlemesini sağlayacaktır.
Tahliye Davası Süreci
Kiracı, Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi konusunda ihtarnameye rağmen taşınmazı tahliye etmezse, tahliye davası açılabilir. İhtiyaç nedeni ile tahliye davası, kiralananın yerin bağlı bulunduğu adliyede Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Tahliye davası öncesinde arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabulucuya başvurmadan dava açılması durumunda dava usulden reddedilir.
Tahliye davası sürecinde, mahkeme tarafından davanın süresinde açılıp açılmadığı denetlenir. Daha sonra ihtiyacın samimi olup olmadığı irdelenir. Bazı durumlarda davacının tanık dinletmesi gerekebilir. Ancak tanıksız da bazı ihtiyaç sebepleri ispatlanabilir. Örneğin, yeni ev sahibinin başkaca bir evi bulunmuyor ise tanık dinletmeye gerek olmayabilir.
Tahliye sürecinde dava stratejisi çok önemlidir. Dava aşamasında avukatın doğru adımları sürecin hızlıca çözülmesine katkı sağlayabilir. Örneğin, delillerin değerlendirilmesi neticesinde tanık bildirmeden dava açılması sürecin hızlı ilerlemesine katkı sağlar.
Sürecin sonunda Mahkeme, delillerinizi değerlendirerek tahliye talebiniz hakkında karar verir. Tahliye kararı ile icra kanalı ile tahliye işlemleri sona erdirilir.
Tahliye Taahhütnamesi Olması Durumunda Yeni Ev Sahibinin Tahliye Hakkı
Kiracı, tarafından tahliye taahhütnamesi imzalanmış ise yeni ev sahibi bu tahliye taahhütnamesi ile icra yoluna başvurulabilir. Ancak bu durumda tahliye taahhütnamesindeki tarihlerin doğru olması çok önemlidir. Örneğin, tahliye taahhütnamesinde eski ev sahibinin imzası var ise ve düzenlenme tarihi devir tarihinden sonra ise tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır.
Kira Sözleşmesi Yok İse Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Çıkarılabilir?
Kira sözleşmesi kaybolmuş ise öncelikli olarak su ve elektrik abonelik kurumlarından kira sözleşmesi temin edilmeye çalışılabilir. Bu konuda tespit davası açılarak kira sözleşmesi temin edilebilir. Kira sözleşmesi hiç bulunmuyor ise tanık veya dekont gibi deliller ile kiracılık ilişkisi ispat edilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni Ev Sahibi ile Kira Sözleşmesinin Yapılması Gerekir Mi?
Yeni ev sahibi ile kira sözleşmesinin yapılması zorunlu değildir. Mevcut kira sözleşmesi, kiracı ve eski ev sahibi arasında kayıtlı olsa da yeni ev sahibi olarak bu sözleşmeyi devralırsınız. Ancak kira sözleşmesinin yenilenmesi veya güncellenmesi, taraflar arasında anlaşmanın netleşmesini sağlayabilir.
Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Tahliye süresi, şehir ve mahkemelerin yoğunluğuna bağlı olarak değişiklik göstermektedir. Tahliye süreci, 6 ay ve 2 yıl arasında sürebilmektedir
Sözleşme Bitiminde Kiracı Tahliye Edilebilir Mi?
Evet, kira sözleşmesi sona erdiğinde ayrılabilir tahliye edilebilir. Ancak bu durumdaki yasal prosedürlere uyulmalı ve muhafazaya uygun bir süre tanınmalıdır. Yeni ev sahibi, kira sözleşmesinin sona erdiği artıştan itibaren bir ay içinde tahliye talebinde bulunmalıdır.
Gerekçesiz Tahliye Yapılabilir Mi?
Hayır, tahliye için geçerli bir gerekçe ve yasal prosedürler gereklidir.
Yeni Ev Sahibi İhtarname Süresi Ne Kadar Olmalı?
Yeni ev sahibi, kiracıya en az 30 gün süreyle bir ihtarname göndermelidir. Bu süre boyunca, tahliye işleminin başlatılması için yeterlidir ve yasal olarak uyutulması gerekmektedir. İhtarnamede belirtilen süre içinde kiracının taşınmazı boşaltması durumunda, yeni ev sahibi tahliye hakkını açma hakkına sahiptir.
Kiracı Tahliye Edilmezse Ne Olur?
Kiracı tahliye edilmezse, icra yoluyla tahliye işlemi devam eder. Mahkeme kararı ile tahsisinin taşınmazı boşaltması sağlanır ve icra memurları tarafından tahliye işlemi yapılır. Kiracının tahliye kararına uymaması durumunda, icra memurları taşınmazı zorla boşaltarak yeni ev sahibine teslim eder.
Yeni malik 6 ay beklemek zorunda mı?
Yeni malik evi aldıktan sonra kira sözleşmesi döneminin sonuna altı aydan az zaman kalmış ise yeni malik altı ay beklemek zorunda değildir.
Kiracı tahliyesi hangi mahkemede açılır?
Kiracı tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.